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写字楼租金承压 长远看市场有望平稳发展

发布时间 : 2019-12-18 23:20    点击量:

本报记者 周雪松

李宇嘉认为,预计深圳写字楼市场2020年仍会延续当前局面,“在经济增速放缓背景下,加上前海等新区的写字楼已陆续竣工招租,明年制约深圳写字楼租金回升的因素依然存在。”

专家认为,写字楼租金短期面临比较大的下行压力。不过,展望未来,尽管经济下行压力依然存在,但我国雄厚的物质技术基础、逐步升级的产业结构、日益扩大的高素质人才梯队和逐渐壮大的市场规模将使得我国经济拥有足够的韧性和潜力,经济继续保持平稳运行仍有诸多支撑因素。同时系列政策的发布增强了各类企业信心,也为写字楼市场带来发展动力。长远来看,我国写字楼市场预期将平稳发展,写字楼租金亦有望保持稳定。

与深圳火热的二手住宅相比,空置率上升、租金下跌的深圳写字楼,却是“凉意阵阵”。

有分析认为,深圳写字楼市场“入冬”,与P2P爆雷有关。金融、科技企业是支撑写字楼的主力军,而一段时期以来,P2P频繁爆雷,的确导致写字楼退租。但这种情况并不仅仅只在深圳出现,北上广等一线城市都存在这种现象,造成了这些城市写字楼市场承压。但专家认为,这并不是导致深圳写字楼市场租金下滑的唯一因素,甚至算不上是主因。

这意味着,从去年至今,该写字楼的价格降幅达到了34.6%。同时,记者在该楼层走了一圈后发现,该楼层的6间写字楼里面,目前只有4家有公司在办公。

奥门新葡萄网站,自去年下半年以来,受市场大环境变化、金融企业撤退以及供应持续放量等多重因素的影响,深圳高端写字楼的空置率逐渐攀升。与此同时,深圳作为一个充满活力的城市,经济发展在全国居于领先地位,特别是粤港澳大湾区上升为国家战略,其前景更是被广泛看好,在此背景下,大量投资又导致写字楼供应大增。明显供过于求,外加经济运行造成的市场波动,使深圳写字楼空置率持续走高。

“自从2018年7月以后,不少P2P公司开始出现爆雷。这些公司搬出后,周边写字楼的入住率就降了下来。”王先生告诉记者,目前NEO大厦的写字楼空置率勉强能维持在10%左右,但会展中心等中心区的写字楼,有些空置率已到了25%-30%。

长远看市场有望平稳发展

王先生带记者来到NEO大厦的一套高层写字楼,面积大约在320平方米,“这套单价在去年要每月260元/平方米,现在是报200元,但谈到170元左右是没问题的。”

世邦魏理仕报告显示,一线城市写字楼空置率明显上升,一连创下多个“历史新高”。截至三季度末,北京优质写字楼市场整体空置率上升至10.9%,创2011年第二季度以来的最高水平,上海写字楼的空置率在上半年达到顶峰至18.5%,创下近十年新高。

近日,记者以租客身份走访,了解到中心区域的写字楼租金价格确实在下降,但不同地段的写字楼,其价格区间则有所差别。

刚过去的11月,深圳市二手住宅共过户8013套,创下三年多来的新高,二手住宅环比上涨1.4%,新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%,二手住宅价格涨幅领涨一线城市。但与之相反的却是写字楼租金出现大幅回落。据媒体报道,最近深圳福田和南山中心区部分写字楼租金价格下降逾40%,会展中心等中心区的写字楼,有些空置率已到了25%-30%。一边是住宅市场炙手可热,一边是写字楼市场“入冬”明显,是什么原因导致“冰火两重天”?

据中国证券报近期报道,豪宅认定标准调整后,深圳千万级豪宅现“日光盘”。其中,在刚过去的11月,深圳市二手住宅共过户8013套,创下三年多来的新高。

办公市场

未来空置率或会缩小

业界人士分析,深圳房价上涨很多因素,与粤港澳大湾区楼市先行、住房缺口较大以及恐慌性购房等因素都有关。在其他方面还在逐步发展的时候,粤港澳大湾区内的城市就迎来了众多楼市利好政策。港澳同胞无条件购房、放松户籍和购房政策的松绑都是对大湾区楼市的支持,而作为湾区当中最年轻的城市,深圳的吸引力也是持续攀升。加上大半深圳居民没有自有住房,缺口巨大。另外,豪宅认定标准的调整也刺激一波购买需求。接连的利好政策之下,深圳的住房市场想要不升温都难。

“对面那一排类似工厂外观的写字楼,目前价格每月80元/平方米左右。”王先生指着NEO大厦对面的天安数码城一带对记者说,那一带属于工业用地,写字楼楼层较低,价格则更为便宜,“去年单价还要150元,现在80元都可以租得到。但因为格局和外观差了些,一般是搞实业的企业或创业企业入驻多些。”

新增供应较大是更值得关注的重要因素。高力国际相关研报显示,截至2017年年末,深圳甲级写字楼总存量为534万平方米,而2018年-2021年的新增供应总量就超过600万平方米。第一太平戴维斯发布的第三季度报告显示,深圳甲级写字楼该季度内新增供应量共计约69.1万平方米,是2018年同期的3.1倍。由于新增供应集中入市,三季度深圳甲级写字楼空置率结构性环比上升4.3个百分点,同比上升4.8个百分点至22.4%。

另外,李宇嘉还提到,在经济增速放缓背景下,很多企业出于成本控制,也从高端写字楼搬到一般写字楼。

原标题:写字楼租金承压 长远看市场有望平稳发展

据房屋代理机构第一太平戴维斯近期发布的报告显示,今年三季度,深圳甲级写字楼空置率已达22.4%,部分片区空置率超50%。但同时,三季度深圳甲级写字楼市场则迎来了9个新增项目入市,三季度新增供应量约69.1万平方米,是2018年同期的3.1倍。该报告显示,截至2019年第三季度,深圳市甲级写字楼总存量环比上升11.4%达到676.9万平方米。

从供求关系看租金承压

第一太平戴维斯中国南区董事长林木雄则表示,目前深圳甲级写字楼的空置率是四大一线城市中偏高的,但从产业结构分布看,深圳的第二产业占比在一线城市中也是最高。中长期看,在制造业向服务业转型进一步深入的情况下,深圳写字楼的空置率预计会逐渐缩小。

中国写字楼租金指数显示,2019年四季度,全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平环比有所下跌,平均租金为4.9元/平方米·天,跌幅为0.67%。一二线城市写字楼租金环比均有所下跌;写字楼市场整体利好租户方。

“无论是中洲控股中心这类的高端写字楼,还是旁边稍低端的写字楼,租金都在往下走,目前都在想着如何租出去,哪怕价格低一点也不能空着。”南山区中洲控股中心一带的某地产业务人士李亮对记者表示,目前中洲控股中心的写字楼价格实际报价大约在每月180元/平方米,但可以谈到160元左右。

在有的机构看来,深圳写字楼表现还算不错。如高力国际研报指出,第三季度深圳甲级写字楼市场仍然保持较为健康和活跃的态势,市场净吸纳量表现良好。三季度南山区成为唯一一个甲级写字楼空置率下降的地区,相比之下,罗湖区空置率却出现了较大的上升,而福田和前海片区基本保持稳定。

“深圳写字楼租金的下降是个必然现象。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对记者指出,深圳中心区写字楼的入驻企业,主要是地产、互联网、金融业,以及为这些企业服务的会所和律师等中介机构。“但在近年来的金融去杠杠之后,很多银子银行机构都在陆续退出,这自然会影响到写字楼租赁。”

实际上,写字楼租金是经济晴雨表之一。随着我国经济增长减速,出口受阻给部分企业也带来一定影响,多重因素叠加到一起,反映到企业层面,则是尽量缩减租务开销。包括P2P行业退潮以及部分中小科创公司遭遇经营困难,都直接表现在写字楼的空置率和租金上面。

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